【背景导读】

在养老地产市场，“保险系”正加紧步伐跑马圈地。自保监会出台《保险资金投资不动产暂行办法》以来，手握巨资的保险公司争相布局养老地产项目。房地产商和各投资公司等金融资本也摩拳擦掌，跃跃欲试。手握重金的企业为什么热衷于投资养老地产？这些产品卖给谁？养老社区的模式创新与赢利模式在哪里？

6月12日， 2014第五期潇湘财英会沙龙邀请来自湖南保险行业、银行、房地产业、民间资本等领域的大咖代表，探讨湖南金融与养老社区建设的模式与发展路径。

【嘉宾名录】

湖南省房地产业协会会长、华盛麓峰集团董事长 罗劲松

湖南财信控股副总裁 候 跃

吉祥人寿保险总裁 周 涛

泰康人寿湖南省分公司副总经理 候剑文

新华保险湖南省分公司总经理 邓新民

湖南省股权投资协会秘书长 余 斌

长沙市政府金融办副主任 段永松

长沙金融业联合会常务副秘书长 苏媛媛

中实集团中南办事处筹备组负责人 杨志勇

招商银行长沙分行私人银行中心总经理 胡 凯

湖南发展源品健康产业投资公司 副总经理 姚北南

湖南信托副总裁 周江军

金元证券总经理助理 尹忠诚

融邦律师事务所主任律邦融安 总经理 严继光

湖南金岸集团董事长、湖南高新创投董事 何学东

湖南小牛资本总经理 罗梦月

财中投资董事长 于杨利

诺亚财富长沙分公司 总经理 王 畅

潇湘资本集团 副总裁 陈付华

房地产专业网站好房子网 总经理 刘永春

翼龙贷网长沙运营中心总经理 张永洪

天波资本董事长 戴小波

证券时报湖南记者站站长 文星明

中信银行长沙分行投资银行部总经理 彭娇强

原盛大金禧湖南公司营销总监 纪永刚

湖南华元资产管理有限公司 董事长 匡立平

九鼎创投 副总裁 贺沅舟

新风行财经杂志主编 林 宁

新浪湖南财经主编、资深金融记者 邱 晓

美国式活力养老社区的借鉴

——泰康人寿湖南省分公司副总经理 候剑文

从07年起，泰康开始考虑养老地产的项目投资。我们实地考察了国内国外40多个项目，看目前这个领域的发展状况。考察完之后，泰康决定正式开始做这个项目，现在为止，在全国计划会布局15到20个高端养老社区。

为什么做这件事情？预计到2020年，中国的老年人口有20%的规模，养老产业是一个巨大的产业链，现在很多人都在关注。但是透过我们的分析，我们发现这里面有一个很大的陷阱，就是说，似乎看起来利润会很大，但是实际上涉及的行业很多，会将它的利润分散，一个公司如果来做养老地产，它在回报时间上是会有一些困难的。

泰康也盘点了自己的高端客户，这些年，我们的高端客户是处在一个增长很快的阶段，今年在短短的5个月内我们的客户增量达到5000个。所以我们在想大量的高端客户已经在考虑自己未来的生活安排。其实养老就是两个问题，一个是钱从哪里来，另一个是以什么样的方式养老的问题。我们就在想怎么样能够使这部分具备资金的客户以后真正能够享有一个高品质的养老的地方。我们发现，目前养老地产的发展状况是很难满足这部分高净值人群的需求。

所以现在我们在北京、上海、广州开始在做这个事情，北京是明年入住，上海和广州是后年。海南的海棠湾项目也已在筹建。

我们在思索这些高净值人群到底需要什么样的养老地产？在美国考察时，我们发现高净值人群对老年生活的质量还是很讲究的。其中有一个“活力养老”的概念，真正的高品质养老不是单纯由物质决定的，不仅仅是盖一个好的房子、设备好一点等等，更注重的是其活力的体现。怎么样能够让老人展现出更好的活力？其管理团队和服务人员扮演很重要的角色。

我们发现，现在很多老年人的生活是很凄凉的，尽管很多人选择了子女养老的模式，但是子女每天陪伴他们的时间是太少太少。调查报告显示，很多老年人一天中有4个小时是坐在电视机前或者收音机前，无事可干。所以现在中国的老年人缺的是焕发他们活力的东西。我们在美国考察的时候看到他们很注重焕发老年人的生命力。首先，以“太阳城”为代表的美国养老社区，“家”的感觉很浓，如果脱离了家的感觉也就失去了养老社区的根基。其次，服务很好，而这一点可能跟国内的差异比较大，他们是请的义工。提供义务劳动，按我们的理解就是心地很好，更重要的是这部分服务的提供都是主动的行为。

我想跟大家分享一个很有意思的理念。如果一个人今天生病了，躺在床上，需要人搀扶才能动，你该如何照顾他吃饭、穿衣？按照我们的习惯可能就是喂他吃饭、帮他穿衣服。美国人的答案却是，我们只鼓励他、协助他穿戴整齐，搀扶他到餐厅，以及跟外面的人去见面、去沟通。这就是我们在“太阳城”我们看到，他们在调动所有老人参与活动、做更多的交流和沟通，他们去引导，老人们自发参与。

泰康的定位很明确，我们希望打造的就是这样的活力养老社区，这个社区是完全不卖的。基于CRCC全功能覆盖体系，任何身体状况的老人都能在这里得到很好的服务，健康的、需要人协助的、需要健康护理的，还包括有自理障碍的（丧失记忆）。并且照顾到老人的心理，将社区进行合理的分区管理，保证每一个区域的纯净性。并且泰康会在每一个养老社区里面建设康复医院，北京的已经建设完成，我们跟全国420多家大型医院建立了绿通式的就医通道。

日本式中小型养老社区思路

——湖南发展源品健康产业投资公司副总经理 姚北南

我们曾开发过星沙幸福里楼盘和洋湖湿地中加国际学校、主要投资方向为中医药及健康产业的源品集团，这次的合作对象是政府背景的湖南发展集团，计划在长株潭中心区域建设一块定位在中高档客户群体的养老社区，地块已经确定，具体规划正在筹备中。

我们考察了在这方面已经有几十年成熟经验的日本养老产业，了解到日本大型以及中小型养老机构的运营模式。日本在这方面的主要理念是提高老年人的生活质量。说到老年人的医疗，这是养老社区很重要的一个方面。关键的一点是许多老年疾病很难用西医进行治疗，中医药的重要性需要被重新挖掘。日本的养老社区里很多设有传统医学馆，而且日本的护理技术在全世界也是非常领先，他们在用一种非常人性化的方式去照顾这些老人。有些子女不想住得离老人太远，住在一起又会有诸多不便，所以他们的养老社区很多选址离普通社区并不远。

综合以上的考察所得和自身优势，我们在打造养老社区的时候有如下的想法。相比于集中大型养老社区，我们更倾向于日本式的在中高档社区周围（5km以内）收购医院，做出租公寓或者出租床位；或者与医院进行挂牌合作。在服务方面，我们更倾向于请日本的公司来打理，以更好的借鉴他们成熟的管理经验。护理方面，我们也在考虑学习日本的经验建立专门的护理学校以培养专业人才，目前的状况是老年护理人才奇缺。

最后因为湖南发展的企业背景，我们在这个项目的开发上需要考虑到企业的社会职能。所以更倾向于选择城市中心小规模的社区建设方便、精准服务的老年公寓。可以考虑建设一两个床位、几十个床位，甚至日本我们看到规模最小的只有18个床位，这样的老年公寓它的软件和硬件条件却并不差。在实际操作方面，我们已经收购了天津的一家干细胞公司，以及和湖南中医药大学建立了深入的合作关系，在老年医疗方面有足够多的投入。以后的发展方向会是全国连锁。

居住在老年社区里面的有介护人群、半介护人群、不需要介护的人群。活力养老人群应该是不需要介护或者半介护人群，所以专业的护理还是非常重要。

养老产业应抓住检疗康复的核心——吉祥人寿保险总裁 周 涛

养老是一个产业链很长的产业。一个机构如果投入到这个行业来，第一是看社会有没需求，第二是政府有没扶持；第三要看商业模式，金融是否有钱赚。养老这个行业在中国，前面两个条件是肯定有的，但目前还没有形成真正成熟的商业模式。

欧美等国家的养老行业主要是通过机构，比如基金等方式进入这个行业，日本等国家主要通过医疗企业、医院等机构来进入，而中国则主要是通过房地产行业的途径来进入。养老行业的核心还是通过检疗、康复、护理，甚至包括对老年人的终极关怀。这个领域工作是非常复杂、非常艰苦的。到目前为止在中国，养老产业这样漫长的产业链条，服务链条还没有形成，还是非常残缺的。

我认为，跟随养老产业并推动产业发展的，肯定是保险资金。吉祥人寿非常关注这个行业，但是，如果把养老产业变成了房地产行业，或是休闲养生的行业，可能会带来一定的偏差。养老行业的核心还是通过检疗、康复、护理，乃至对老年人的终极关怀。这才是养老产业和核心和根本，我们只有抓住这个核心，这个行业才有发展。

抱团取暖和投资是不能忽视的倾向

——招行长沙分行私人银行中心总经理 胡 凯

招商银行自2009年起，隔年发布《中国私人财富报告》，关注拥有1000万及以上金融资产的高净值人士的财富动向，被称作“高端人士白皮书”。人都是有投资冲动的，同样的资产拿在手里不如存在银行，因为银行有利息。

跟其他利息更高的理财产品比起来，银行又显得没有那么大的吸引力。而未来充满未知，更需要用投资来应付财富风险。抱团取暖也是很重要的倾向，市场瞬息万变，资金流向难以掌握，高净值人群其实更需要这种安全感。所以他们很关心的是，我手上的资产有没有人帮我打理。投资养老年金就其持续性而言其实是有优势的。保险跟养老社区的捆绑是一种比较合理的方式，可以将保险在个人生涯安排、财富管理中的作用作为推荐。

高净值人群倾向于与同圈层群居，也会有迁徙养老的渴望，所以全国联网式的养老社区也会是一个比较好的方向。

产品创新进军养老健康产业

——新华保险湖南省公司总经理 邓新民

从泰康等保险养老社区的模式看，保险公司在这一块已经形成了自己的体系和标准，值得同业参考和借鉴。新华保险建设中的养老社区在北京延庆，即将于2015年正式入驻。此外，我们还在海南博鳌也拿了一块地，用于建设养老社区，并主要面对高端客户。新华养老社区的建设模式还在试点阶段，下一步还会配套做一个康复治疗概念的公司。

新华家园主要推出了“保证金+服务费”的模式，除了一次性缴纳保证金外，每个月还要缴纳最低2800元的服务费。但目前尚未挂钩保险类产品。当住满期限后，所缴的保证金将原额返还住户。

目前新华保险已在西安、武汉、合肥等城市建立健康管理中心，与养老社区挂钩的新型养老保险产品正处于申报过程中。新华保险通过产品创新进军养老、医疗看护和健康产业链的战略符合未来养老金改革主题。

产业聚合、实现共赢的蓝图展望

——华盛集团养老社区项目负责人 熊 铖

养老是一个很辛苦的行业。如果你是一个养老项目的负责人，你需要懂建筑，懂什么是养老建筑；需要懂服务，知道怎么为老年人服务；还需要懂金融运营、财务管理等等。我们认为中国现在发展养老产业之所以艰难是因为产业链根本没有形成，一个企业如果想要涉足这个领域，就必须做好准备独立走完全程，从硬件建设到软件支持，还有人才培养，缺任何一个环节都不行。

可是我们看到在日本、在美国情况恰恰相反，他们发展养老产业的时候有相当多的社会支持。为什么“太阳城”这么有名？其实一开始是很多老人觉得那里环境不错，适合养老，久而久之就形成了“太阳城”。在老人逐渐失能的时候，需要有护理师，这在美国是有专门机构支撑的；当老人完全只能躺在床上的时候，需要有医护人员在侧，这个在日本和台湾地区都是有规定必须住进医院而不能留在养老机构。这两个地方还规定，老人离世必须在医院。

而我们现在没有这样一系列的规则和支持体系。所以这个阶段我们需要整合很多的资源。

现在大家探讨得最多的是如何去做一个养老社区，其实我们建议，大家不妨根据自己的投资偏好去投资养老产业里的不同方面。比如，保险公司要求投资绝对安全、收益要求并不是特别高、回收周期可以很长，这一类资金最适合投资养老产业。还有一些护理学校，有固定的资金回笼周期，这就适合一些轻资产公司。还有可能是做新技术投资的股权公司，也可以在其中找到着力点。总之，华盛的看法是只有当整个产业聚合了，我们这个行业才能发展起来。今天特别好的是，有正好保险、投资银行、地产等等各领域的大佬都来了。

我们同时看到，老人对养老的需求是很旺盛的。2013年，我们做了一个对长沙地区2000-3000个样本的调查，也是华盛养老项目立项之初所做的客户研究的一部分。发现现在正步入老年的50s、60s人群普遍有一到两套房，市值在50-70万。他们可能拿不出很多的资金，更希望拿出一套或者两套房盘活手上的资金，就是所谓的“倒按揭”的模式。可是这方面并没有成熟的运作模式，用他们自己的话说就是拿着金饭碗在讨米。如何解决，可能是金融界很值得探讨得话题。

虽然目前，大部分的老人还是选择跟子女一起生活。有部分人认为选择养老机构有被遗弃或者羞耻的感觉，且老年人多认为自己能省一点是一点，留下的钱都给子女、孙儿。但是这种情况一直在变化，养老模式在发生改变。比如一部分高学历人群，为了追求老年生活的质量更愿意选择养老社区居住。而且中国30年来的计划生育政策使人口呈现断层式的发展，未来老年人比重上升，许多人老年生活必然选择专业养老机构提供的服务。

探索阶段的养老地产概况

——新浪湖南财经主编 邱 晓

保险公司在开发养老社区时更倾向选用“保单+实物”的模式。养老地产有其自身的特点和规律，挑战主要来自四个方面。首先是管理和服务占非常重要的比重，不只是房地产商卖房子那么简单。其次，在现行政策以及医疗护理资源、人才相对短缺的情况下，对于养老社区必不可少的医疗服务如何提供。再次，目前缺少土地、税收政策的支持，对于险企来说，“只租不售”的铁律长远来看并不利于行业发展。

包罗医疗护理、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务等种种场所、设施和服务在内的养老社区，其成本和价格必然居高，现在已经投入运行的几个养老地产中，两百万或者以上的入住门槛也是外界谈论最多的话题之一。

保险公司开发养老社区，目前在监管政策、商业模式方面仍处於探索阶段，被业内认为是一个很低回报、很长周期的过程。险资投资养老地产最大的挑战不是拿地、养老社区建设，而是后期一系列养老服务的提供和完善。

　　正如，经济学家吴敬琏曾表示，“养老地产不应该完全是地产，涉及方面很广，是一套完整的产业链，包括医疗护理、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务直到日常起居呵护。老龄化产业带有一定的公益性，应该在服务上多做文章，不只是房地产商卖房子那么简单。”