（文/财经主编 邱晓）2016年5月11日下午，由湖南融邦律师事务所和新浪湖南联合发起的“法道金融”第15期沙龙的现场人气火爆，整个活动吸引了90多位来自银行、典当、小贷、担保、P2P、众筹、律所、评估机构、拍卖机构、资管的一线实务专家报名。活动现场，湘宜资本管理合伙人王明星现场做了主题分享。以下为其主要观点。

　　湘宜资本管理合伙人王明星：不良资产的核心还是在于管理，你能管理好它你就玩它，你管理不好它你就不要碰它。说个实在的案例，我们跟融邦所合作了很多年，去年我们办公室楼下有几百万标的，当时我们准备自己拿的，拿下后再钻到银行里去，就是有银行的回债在那里，银行也很无聊，我们跟汇富也打过交道，只要给他们1000-2000万就不需要抵押物，重点是还款来源。

　　当时我们是自己想要，后来一个合伙人的朋友想要买办公室找了我们家，他想买又没有钱，本身我们是做流动性的，我们不愿把资金固化，我们买了也留到银行，再把流动性释放出来，既然他愿意要，我们就给他，当时我们就说让他准备200万，我们给你600万，到银行评估搞定还是没有问题的，因为他本身有经营主体,所以到银行搞600万是完全没有问题的，所以最终就是我们借600万给他，三个我们赚了几十万的利息，他把这个款拿到了，很便宜，他自己积了300万左右，付了点费用给我们，这就是我们去年成交的一个实际案例，其实这个资产额度不是很大，我们自己有管理能力，也有续还能力，续还给银行，我们是先给他加杠杆，再帮他降杠杆，加杠杆就是给他钱，再把它丢到银行去，让他降低这种资金成本。客户有资产，你们给我们，像很多机构有这种信息给我们，我们要么找到愿意买的人，要么自己消化掉，丢进银行收租金，现在银行贷款利率比较低，基本上一个月的月供，租金都能够覆盖了，包括我们自己有几套房子，我发现我现在租金都能够比月供要高30-40%，就是租金比月供还要多了，因为银行利率降低了，现在好点的资产租出去，拿资产置换到银行去，收个租金是一个稳赚的事情，这是一个案例。

　　第二个就是严总前两天跟我讲的一个事情，一个抵押物在银行当了三次了，一个在建行当了一次，说白了也是跟我又倒腾一下又烂掉了，最核实的问题就是说未来的收益权被干掉了，那么银行评估的价值很低，同时也没有倒腾的空间了，如果说他能跟行里解除抵押，那个价格肯定会往上走，如果是租的话，10年租金回本，这生意肯定可以做，当然如果有朋友想拿，我们借钱给你去干。

　　第三个就是有一个想要分享给大家，现在有一个房产公司，他在湖南的项目也快要做完了，他没有储备的土地了，他就想收到现成的项目来卖给他，然后他又没有这种流动性，做好有信托的这些10-12%愿意给他做杠杆，比如抵押30%的资金，收扣掉我给你的70%，然后你再把项目的股权质押给我，反手你再处理后再去还款，然后回购这些东西，核心两点，一个是可以一房多卖，第二个就是他现在还有一些债务在手，如果他现在有三四个亿在银行欠一个多亿，那肯定可以干，因为本身收到的钱，他又是一级资质，他又完全符合信托的4、3、2条件，而且他不需要几个月都做才有明收，他反正可以卖，无非弄点广告，找个DP团队，卖就是了，包括信托给的贷款资金都是很便宜的，到10%一年倒盘也就是12%，只是现在没有时间去落实。

　　这三个真实的案例，我们就是想一个问题，相对于我们这种不是什么四加一的机构，我们想去碰这个东西，我觉得第一个就是要明确你是想要拿资产还是想做一个买卖，如果想拿资产，除非你自己有很好的支持它流动性的能力，因为这些老板拿资产收租金，抵押存款肯定好，这是有钱的土豪，对于我们而言，我们肯定是希望，有流动性资金置换出来做第二单生意，用易租转率换回报。那么就是退出银行通道，肯定是最好，凭购、评别它的租金能够覆盖，那是最好的，当然也可以退出来。

　　再一个就是找到一个愿意接盘的人，借资金给他，帮他做杠杆，赚你的高利贷，然后当你资金有限的时候，如果成功交易合理的话，你可以找到几个信托来做，比如你几个亿的项目我肯定搬不到，拿不出几个亿，我找他做杠杆，我再给他做加成，比如说四个亿的项目，他要1.2个亿，他自己只有6000万，我就给他做加成，做到100-200亿，再把信托的70%拉进来干这个项目，只要这个项目重点还是前期对项目的评估，它的价值、真正的风险在那里。其实运营项目的人才大把，包括我们那个做三一产品的，特别是五六千平方的核心物业，他做的很好，他现在在一个地方，那里租金收600块一个平方，他能够做到2000元一个平方，他一个档口五个平方月租金一万二，十年下来一个项目净利润1.3个亿，他就是把地方租下来，自己弄一下再租出去，赚其中几倍的租金差价。要么就是让那没有储备项目的地产商来干，反正他在行，无非就是加杠杆加资金给他，让他来做置换。